Ce deduci când cumperi sau renovezi o casă în Germania

Ai cumpărat o casă în Germania sau tocmai renovezi baia, acoperișul sau bucătăria? Vestea bună e că o parte din bani îi poți recupera legal de la Finanzamt. Vestea mai puțin bună: majoritatea românilor nu știu de aceste deduceri și le lasă, pur și simplu, statului german.

Pe scurt: dacă locuiești în casa ta, poți deduce direct din impozit până la 1.200 € pe an pentru manoperă la reparații (Handwerkerleistungen) și până la 4.000 € pe an pentru servicii casnice (haushaltsnahe Dienstleistungen). Dacă închiriezi proprietatea, poți deduce integral dobânda la credit, amortizarea clădirii și aproape toate costurile ca Werbungskosten. Costul de cumpărare în sine (prețul casei, Grunderwerbsteuer) nu se deduce dacă locuiești tu în ea.

Hai să vedem exact cum funcționează, cu exemple de calcul.

Cumperi casa: ce NU se deduce (și de ce contează asta)

Primul lucru pe care trebuie să-l știi, ca să nu te aștepți la ceva ce nu se întâmplă: prețul de achiziție al unei case în care locuiești tu nu este deductibil fiscal. Nici Grunderwerbsteuer (taxa de transfer imobiliar), nici onorariul notarului, nici comisionul de agenție.

Asta pentru că legea germană tratează locuința proprie ca pe o cheltuială privată, nu ca pe o sursă de venit impozabil. Situația se schimbă complet dacă închiriezi proprietatea - vezi mai jos.

Grunderwerbsteuer variază pe landuri

Taxa de transfer imobiliar (Grunderwerbsteuer) se plătește o singură dată, la achiziție, și variază între 3,5% și 6,5% din prețul de cumpărare, în funcție de landul unde se află imobilul.

La o casă de 300.000 €, diferența dintre landul cel mai ieftin și cel mai scump poate depăși 9.000 €. Notarul și taxele de carte funciară (Grundbuch) se adaugă separat, de regulă 1,5-2% din preț.

Renovezi casa în care locuiești: aici sunt banii reali

Dacă ai achitat un instalator, un electrician, un zugrav sau o firmă de curățenie, poți recupera bani direct din impozitul pe venit, nu ca o simplă deducere din bază, ci ca Steuerermäßigung, adică se scade direct din suma de plată către Finanzamt.

Handwerkerleistungen (§35a alin. 3 EStG) - 20%, maxim 1.200 €/an

Se aplică pentru lucrări de renovare, întreținere și modernizare într-o locuință deja existentă: instalații sanitare, electrice, zugrăveli, parchet, acoperiș, sisteme de încălzire, grădinărit.

Ce se deduce: doar manopera, transportul și utilajele - nu și materialele. Factura trebuie să separe clar cele două componente.

Condiții obligatorii:

• factură emisă de firmă (nu de persoană fizică fără firmă);
• plata prin transfer bancar - plata cash nu este acceptată, chiar dacă ai bon fiscal;
• lucrarea trebuie efectuată în spațiul locuinței, nu într-un atelier extern.

Exemplu concret: renovezi baia și primești o factură de 9.000 € brutto, din care 4.800 € manoperă și 4.200 € materiale. Deducerea ta: 4.800 € × 20% = 960 €, scăzuți direct din impozit.

Dacă manopera depășește 6.000 €/an, plafonul de 1.200 € se atinge automat, restul nu se mai recuperează și nu se reportează în anul următor.

Haushaltsnahe Dienstleistungen (§35a alin. 2 EStG) - 20%, maxim 4.000 €/an

Aici intră serviciile casnice care nu implică o renovare propriu-zisă: curățenie, îngrijirea grădinii, deszăpezire, servicii de îngrijire a persoanelor în vârstă la domiciliu, sau un Minijob de menaj.

Cele două deduceri se pot cumula. Practic, între Handwerkerleistungen și haushaltsnahe Dienstleistungen, poți recupera până la 5.200 € pe an din impozit, dacă ai cheltuieli suficiente în ambele categorii.

⚠️ Excepție importantă: dacă lucrarea a fost deja subvenționată printr-un credit avantajos sau un ajutor de stat (de exemplu prin KfW), nu mai poți cere și deducerea prin §35a pentru aceeași cheltuială - legea interzice cumulul.

Renovare energetică: o categorie separată, cu plafon mult mai mare

Dacă schimbi ferestrele, izolezi acoperișul sau înlocuiești centrala termică într-o clădire mai veche de 10 ani, se aplică §35c EStG, un regim diferit: 20% din costuri (inclusiv materiale), până la 40.000 € în total, distribuiți pe 3 ani fiscali. Este o categorie separată de Handwerkerleistungen, cu reguli proprii de eligibilitate — merită tratată individual, cu factura arătată în avans unui consultant.

Închiriezi proprietatea? Regulile se schimbă radical

Dacă ai o casă sau un apartament pe care îl închiriezi (Vermietung und Verpachtung), nu mai ești în logica „locuință privată" — ești în logica unei surse de venit, și aproape toate costurile devin Werbungskosten, deductibile integral din chiria încasată:

• dobânda la creditul ipotecar (Schuldzinsen) - integral, an de an, cât timp există creditul;
• amortizarea clădirii (AfA) - de regulă 2% pe an din valoarea construcției (fără terenul);
• costuri de administrare, asigurări, taxe locale;
• reparații și renovări - integral, nu doar manopera;
• Grunderwerbsteuer și costurile notariale - nu direct, dar intră în baza de calcul a amortizării.

Diferența e uriașă: la o locuință în care stai tu, manopera unei renovări are plafon de 1.200 €/an. La o locuință închiriată, aceeași factură de renovare se deduce integral din venitul din chirii, fără plafon.

Exemplu: ai un credit ipotecar pentru un apartament închiriat și plătești 6.000 € dobândă pe an. Toată suma se scade din venitul din chirii înainte de calculul impozitului, spre deosebire de manopera la locuința proprie, plafonată la 1.200 €.

Dacă locuiești o parte din an și închiriezi restul, sau ai o singură cameră închiriată dintr-o casă în care locuiești, situația trebuie împărțită proporțional, genul de calcul unde o greșeală mică duce la o corecție ulterioară de la Finanzamt, motiv pentru care merită verificat atent înainte de depunere, mai ales dacă anul respectiv ai avut și alte schimbări, cum ar fi o schimbare a clasei fiscale după căsătorie sau divorț.

Cum completezi corect: Anlage și documente

• Handwerkerleistungen și haushaltsnahe Dienstleistungen - se trec în Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen, la declarația fiscală depusă prin ELSTER sau printr-o aplicație precum Fluence.
• Venituri din chirii și deducerile aferente - se trec în Anlage V.
• Păstrează toate facturile și extrasele de cont care dovedesc transferul bancar timp de cel puțin 4 ani - Finanzamt poate cere dovezi ulterior, iar fără ele deducerea poate fi respinsă.

Dacă între timp primești o decizie de impozitare care nu reflectă corect aceste deduceri, ai dreptul să o contești - explicăm pas cu pas cum citești și contești un Steuerbescheid.

Nu uita nici de termenul de depunere: pentru anul fiscal anterior, declarația trebuie depusă până la 31 iulie, dacă o depui singur, fără consultant fiscal.

Poți depune totul direct din aplicație, fie singur, fie cu ajutorul unui expert care verifică fiecare deducere: depune declarația fiscală din aplicația Fluence.

Întrebări frecvente

Pot deduce renovarea dacă locuiesc cu chirie, nu am casă proprie?
Da, dacă tu ești cel care a plătit factura pentru lucrări în locuința închiriată (de exemplu vopsit, montaj mobilier), poți cere Handwerkerleistungen la fel ca un proprietar. Contează cine plătește, nu cine deține imobilul.

Se pot deduce materialele la o renovare?
Nu, la Handwerkerleistungen (§35a.3) se deduce doar manopera, transportul și utilajele. Materialele (gresie, vopsea, robinete) nu intră în calcul, indiferent de valoarea lor pe factură.

Ce se întâmplă dacă plătesc cash firma de renovare?
Pierzi complet dreptul la deducere. Legea cere explicit plată prin transfer bancar către contul firmei — plata cash, chiar cu bon fiscal, exclude automat cheltuiala de la §35a EStG.

Pot cumula Handwerkerleistungen cu haushaltsnahe Dienstleistungen în același an?
Da, cele două plafoane sunt separate și cumulative: 1.200 € pentru manoperă la renovări plus 4.000 € pentru servicii casnice, deci teoretic până la 5.200 € recuperați într-un singur an fiscal.

Grunderwerbsteuer se poate deduce vreodată?
Nu direct la locuința proprie. Dacă închiriezi însă imobilul, Grunderwerbsteuer intră în costul total de achiziție, care se amortizează treptat (AfA) și reduce astfel venitul impozabil din chirii pe termen lung.

Ce se întâmplă cu dobânda la credit dacă locuiesc eu în casă?
Nu se deduce. Dobânda la creditul ipotecar este deductibilă doar dacă proprietatea generează venit — adică este închiriată. La locuința proprie, dobânda rămâne o cheltuială privată nedeductibilă.

Cât timp trebuie păstrate facturile pentru Handwerkerleistungen?
Recomandat minimum 4 ani de la depunerea declarației, deoarece Finanzamt poate solicita ulterior dovada facturii și a plății prin transfer bancar. Fără aceste documente, deducerea poate fi anulată retroactiv.

Renovarea energetică (izolație, ferestre noi) intră tot la §35a?
Nu, aceasta se încadrează la §35c EStG, cu reguli și plafoane diferite — 20% din costuri totale (inclusiv materiale), până la 40.000 €, distribuiți pe 3 ani, aplicabil doar clădirilor mai vechi de 10 ani.

Surse oficiale:

• §35a EStG — Steuerermäßigung bei Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen, Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__35a.html
• ELSTER — Portalul oficial pentru depunerea declarației fiscale, Bundeszentralamt für Steuern — https://www.elster.de